ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Загородная недвижимость- это земельные участки, дома, коттеджи, расположенные за границами нашего мегаполиса.

Основное свойство загородной недвижимости — разнородность, и, как следствие этого, намного больший разброс по ценам даже в пределах одного поселка.

Однако при приобретении недвижимости за городом самый первый и самый главный вопрос, который надо ставить, - это вопрос о наличии коммуникаций. Все остальное- местоположение, вид, социальное окружение — вторично.

К сожалению, нагрузка на коммунальные сети в Подмосковье в большинстве районов уже на пределе возможностей, и подключение даже одного коттеджа, отопление в котором будет осуществляться электрическими нагревателями, будет невозможным.

И не надо надеяться на слова продавца или риелтора, которые будут с жаром Вас убеждать в том, что коммуникации есть, что нарастить мощность- вообще плевое дело, подключиться к газовой магистрали- стоит копейки и т.д и т. п. Как только Вы останетесь один на один с соответствующими инстанциями, все затраты (озвученными продавцом и его риелтором) будут умножаться в разы, если не в десятки раз.

Лет семь назад был выставлен на продажу большой участок-порядка 50 гектар — под строительство коттеджного поселка на Новорижском направлении. Это как раз одно из направлений, где электросети работают на пределе возможностей. Рядом с участком располагался коттеджный поселок, построенный достаточно известным девелопером. Риелтор, продающий участок, даже «договорился» с владельцами поселка о подключении к их сетям за очень «разумные» деньги. Однако при ближайшем рассмотрении и после переговоров с владельцами поселка и в ведомстве, которое отвечало за подачу электроэнергии, стало понятно, что затраты будут в 20 раз больше, чем обещалось. Покупатель нашелся, когда цена была существенно пересмотрена, а продажи в строящемся поселке начались только год назад, то есть шесть лет ушло на согласования и подведение всех необходимых коммуникаций.

Как следствие разнородности цен на загородную недвижимость является очень разная ликвидность Вашего приобретения. В большинстве случаев люди приобретают землю, дом, дачу для дальнейшего проживания или отдыха. Но жизнь преподносит нам сюрпризы, поэтому задумываться о том, сколько будет стоить Ваше приобретение через год-пять лет- десять лет- все-таки имеет смысл.

Есть очень серьезное отличие загородной недвижимости от городской квартиры. У городских квартир, расположенных примерно в одном микрорайоне, цена примерно одинакова. И выставив свое жилье процентов на 10-15 ниже сложившихся рыночных цен, Вы его продадите достаточно быстро. Наличие в большом городе достаточно большого количества покупателей и продавцов приводит к тому, что складываются некие рыночные цены, и выставленный на продажу лот по рыночной цене относительно быстро уходит.

Первая проблема, с которой сталкиваются загородные покупатели- достаточно сложная оценка предлагаемого объекта. Иногда бывает так, что во всем поселке продается только один участок или дом. Пытаться сравнивать с аналогами бесполезно- аналогов может просто не быть. И покупатель может появиться только в единственном числе.

За городом возможна ситуация, когда даже при значительном снижении цены невозможно найти покупателя. Причины, как правило, следующие:

• проблемы с коммуникациями;

• неудачное местоположение участка (рядом дорога, промзона, коровник и т.д.);

• плохая транспортная доступность;

• неудачный проект дома;
  
  Недавно смотрел предлагаемый к продаже коттедж. Элитное направление, близко от Москвы, прекрасный вид из окон, большой земельный участок. Но, хотя дом проектировался именитым архитектором, на первом этаже был сделан бассейн и сауна. И гараж. А кухня и гостиная были расположены на втором этаже. Если бы этот дом стоил раз в 10 дешевле и использовался как дача для проведения уик -энда, можно было понять подобное архитектурно-дизайнерское решение, но как жилье для проживания круглый год коттедж явно не подходит.
  
  

• неинтересный по площади участок

На Рублево -Успенском шоссе в районе Барвихи будет достаточно сложно продать участок площадью 6 соток и менее. И если соседи не заинтересованы в расширении своих владений, продаваться этот лот будет очень долго. Либо же цена на участок (за сотку) будет существенно ниже сложившихся цен. Мы продавали дом, расположенный на таком участке. Большинство покупателей, привлеченных низкой ценой, приезжало посмотреть, нельзя ли выкупить участки у соседей, и увидев, что соседи «не продаются», уезжали. Покупка, в конце концов, все-таки состоялась- один из соседей набрал денег и выкупил землю, но дом был отдан фактически за бесценок.

Помимо сложностей выбора и ценообразования, за городом есть серьезные проблемы, связанные с юридической чистотой выбранного объекта.

И если выбирать участок возможно самостоятельно, то оформлять приглянувшуюся недвижимость мы рекомендуем с помощью риелторов. Помимо сложности оформления земельных участков, экспертизы правоустанавливающих документов, существуют особенности толкования законов юристами Подмосковья и принятых за городом порядков расчетов.

Звоните, мы поможем Вам оформить Вашу загородную резиденцию!

8-903-130-42-63