ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные этапы приобретения недвижимости- квартиры, комнаты, дома:

1. Исследование рынка- маркетинг. Сначала надо определиться, какую можно купить недвижимость на те деньги, которые у Вас есть или которые появятся в результате продажи Вашей собственности.

2. Поиск варианта, организация и проведение просмотров

3. Первичная проверка документов на понравившийся вариант

4. Заключение предварительного договора купли — продажи (договора залога- аванса- задатка)

5. Проверка — расширенная — документов на недвижимость перед сделкой

6. Проведение самой сделки купли — продажи
   

7. Передача объекта, подписание акта приема- передачи

Есть момент, который почему-то не освещается ни в прессе, ни в передачах по телевизору. Покупка квартиры - да и любой недвижимости- является, как правило, самой крупной сделкой, которую совершают люди в своей жизни. Поэтому очень велик психологический стресс, давление ситуации на человека, огромная ответственность- ведь покупается самое главное, жилье.
И при других покупках бывает обидно заплатить деньги и остаться без вещи, пусть даже такой дорогой, как автомобиль. Но в случае, если была допущена ошибка и покупатель оказался жертвой мошенников - жизнь продолжается, человек работает, дети ходят в школу. Совсем другое дело- ошибка при покупке квартиры, страшно потерять жилье и с таким трудом собранные деньги.

И еще.
При покупке джинсов Вы удаляетесь в примерочную, одеваете вещь, смотрите на себя в зеркало. Причем процесс может происходить до закрытия магазина, неограниченно долгое время.
При покупке машины, даже самой дешевой,Вам дадут на ней проехаться.
А недвижимость, жилье, где Вы будете проводить большую часть своего времени, Вы смотрите 10-15 минут! И все. Никаких тест-драйвов, манибэк, обращений в Общество защиты прав потребителей. Добавьте некоторую неловкость при просмотре квартиры, дачи  или дома, где живут люди- очень часто покупатель чувствует себя незванным гостем.
В результате выбор делается не потому, что недвижимость хороша, а потому что хозяева были приветливы, их риелтор- ласков и многословен и красиво расписал Вам прекрасное будущее именно на этих квадратных метрах. А уж о том, чтобы за эти 10-15 минут трезво оценить и саму квартиру, и документы, и реальность планов по разъезду жильцов- речь не идет.

СМОТРЕТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НАДО МИНИМУМ ДВА РАЗА до того, как совершить покупку!!! (На окончательный просмотр, так сказать, "контрольный выстрел", Вы берете своего риелтора. Поверьте, профессионал, который пересмотрел сотни вариантов, увидит и услышит намного больше Вас! Да и повод неплохой для повторного визита- хочу показать своему риелтору до того, как вносить аванс.) Во второй раз Вы увидите совсем другой объект. Да и Ваши предложения о снижении цены будут воприниматься намного более серьезно, когда Вы проявите такую серьезную заинтересованность.

Вот почему так важно, чтобы  во время сделки, а еще лучше, на всех этапах приобретения недвижимости с Вами находился опытный человек, который понимает смысл всего происходящего и, как бы со стороны, адекватно оценивает ситуацию.

Помню как я помогал разъехаться своим близким родственникам, имея солидный стаж работы на рынке недвижимости. Я просто физически ощущал на своих плечах этот колоссальный груз ответственности, и, как следствие этого, лепил одну ошибку за другой. Вот тут я вспомнил афоризм: «Смотреть на драку и участвовать в драке- две совершенно разные вещи!»

И еще довод в пользу привлечения специалиста к проведению сделки купли-продажи квартиры. Не дай Вам Бог, чтобы в дальнейшем по приобретенной Вами недвижимости возник судебный спор. И здесь риелтор может помочь Вам, выступая как свидетель в суде, подтверждая, что Вы были добросовестным приобретателем.

А если привлечь не одного риелтора, а двух? Дело пойдет быстрее? Увы. Не пойдет. Об опыте привлечения нескольких риелторов для решения одной задачи я говорил в выпуске № 64 "Плюрализм, равенство и риелторы"

Теперь подробно обо всех этапах приобретения недвижимости.

1. Приступая к поиску недвижимости, надо правильно определиться со стоимостью приобретаемого варианта.
   
   Правильнее сказать, надо определиться с тем, что Вы ищете. Решите для себя, какие параметры будут для Вас решающими, что - предпочтительнее. Примерный перечень требований к квартире можно посмотреть в выпуске рассылки "Муки выбора".
   
   Одна из распространенных ошибок- люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3- 8 %. И это не случайно. Ведь альтернативная сделка существенно сложнее прямой продажи свободной квартиры, риск того, что Вам просто вернут залог через месяц вследствие невозможности совершить обмен,- существенно выше. Потому и завлекают продавцы покупателей низкой ценой.
   
   Другая ошибка- увидев в объявлении в газете или в интернете подходящий вариант по устраивающей цене, покупатель делает вывод, что это и есть цена продажи и надеется купить жилье по такой цене. Однако сделка с квартирой из объявления может быть заключена и по более высокой, и по более низкой цене. Любой мало-мальски опытный риэлтор расскажет Вам, что можно прозвонить 20-30 вариантов из базы (причем самых свежих)- и все они будут проданы.
   Реалия сегодняшнего дня- в рекламе много "квартир- обманок" и "квартир- приманок". Причем развлекаются подобным образом и частные маклеры и серьезные фирмы. Это квартиры, которых просто "нет в природе". Их публикация носит определенные цели, а в Вашей картине недвижимости они могут оставить свой след.
   
   Все эти моменты опытный риелтор видит сразу. Изначально будут развеяны иллюзии по поводу «дешевых» вариантов и вариантов, где люди планируют строить длинные цепочки обменов из 4-7 квартир, продажа долей "для проживания", квартир на стадии "котлована", по доверенности и прочих радостей этого непростого рынка
   
   Хочу предупредить, что некоторыми фирмами или маклерами используется следующая схема: заключается договор на поиск варианта недвижимости, при этом покупатель вносит некоторый авансовый платеж. Маклер организовывает «показы» квартир, от которых клиет отказывается, после 3-10 показов клиенту предлагают либо доплатить, либо расторгнуть договор, уже заплаченные деньги при расторжении договора не возвращаются. Тут может быть только один совет- обращаться к риэлтору с рекомендациями от Ваших хороших знакомых. Если Вам не понравился один специалист- ищите другого. Слишком высоки ставки!
   
   Другая распространенная ошибка при определении стоимости при покупке жилья заключается в том, что потенциальный покупатель плохо представляет сложившееся распределение цен на недвижимость в разных районах города. Так, увидев цены на квартиры на юго-востоке Москвы, человек ищет жилье за эти же деньги на западе или юго-западе столицы. И опять- потеря времени, которая для успешного человека означает потерю денег.
   
   Поэтому, даже если Вы планируете искать недвижимость для покупки самостоятельно, а риелтора привлечь для сопровождения сделки, постарайтесь найти "сопровождающего" в самом начале поисков. У Вас будет человек, к которому можно обратиться с вопросами и по поводу ценообразования, и по поводу конкретно заинтересовавшего Вас варианта.
    

2. Просмотры объектов для покупки и переговоры  о цене.
   
   Опытный риелтор обязательно посмотрит на подробной карте города, насколько соответствует заявленное в объявлении о продаже квартиры расстояние от ближайшей станции метро «5 минут пешком» реальной ситуации.
   Сейчас существует несколько сервисов в Интернете, которые позволяют с точностью до метра определить удаленность конкретного дома от метро, МКАД или железнодорожной станции. Если Сеть недоступна- купите для поисков подробную карту интересующего Вас района. Не ждите от объявлений правдивой информации о местоположении объекта!
   
   Второй момент, который стоит обсудить- еще до организации просмотра, по телефону, постарайтесь, получить максимум информации. Помимо удаленности от метро, МКАДа, узнайте, сколько лет в собственности объект, состояние недвижимости, насколько предстоит серьезный ремонт, насколько заявленная в объявлении «легкая альтернатива» легка. Идеален вариант (если может быть в принципе идеальным вариант покупки альтернативной квартиры), когда люди в продаваемой квартире посмотрели уже несколько подменных квартир, убедились в соответствии своих требований и цен на эти варианты и- это вообще замечательно- уже внесли залог за приглянувшуюся квартиру, или же, одновременно с внесением задатка Вами за их квартиру, они передают его за понравившийся вариант.
   
   Так же еще при первом контакте узнайте, кто занимается продажей или разменом заинтересовавшего Вас варианта. К сожалению, есть агентства, работать с которыми не рекомендуется. И здесь желательно иметь "под рукой" человека, к которому можно обратиться за советом и узнать деловую репутацию агентов продавца.
   
   С другой стороны, часто, в процессе подбора вариантов, предпочтения покупателя недвижимости меняются, осмотрев несколько квартир, человек решается увеличить сумму, которую он готов потратить на покупку квартиры, решает поменять район поисков. Как часто приходится удивляться риелторам, когда, начав с поиска однокомнатной квартиры на севере Москвы, клиент решается на покупку двухкомнатной на юго-западе.
   Оптимально построить работу следующим образом. Покупатель ищет по газетам и в Интернете интересующие его варианты, обсуждает со специалистом заинтересовавшее предложение, и риелтор занимается прозвоном вариантов, проводит первичные переговоры и организует просмотры.
   
   Следующий совет. Обязательно ведите записи! Они нужны, чтобы не прозванивать по нескольку раз одни и те же варианты, чтобы помнить, что и где Вы смотрели, что понравилось, а что-нет. Полезно бывает зарисовать планировку или попросить продавца выслать ее по электронной почте.
   
   Не планируйте больше 3-5 просмотров за один раз. Результат будет печальным- все варианты смешаются у Вас в голове и будет невозможно вспомнить, какая была кухня в варианте номер 2, а какие комнаты- в варианте номер 6. По моему опыту- просмотров должно быть не больше 3, чтобы можно было проанализировать и запомнить, что смотрели.
   Опыт показывает, что для организации 3-4 просмотров в течение 2-3 часов за один день требует 6-8 часов работы на телефоне.
   
   Мой знакомый обратился с просьбой подыскать ему двухкомнатную квартиру на юго-западе Москвы. После двух наших совместных поездок, в ходе которых мы смотрели по 3-4 квартиры за вечер, мама приятеля решила, что уж просмотры она сумеет организовать самостоятельно. В результате дневного обзвона она договорилась о просмотре двух квартир. Первую квартиру она искала в течение часа- те самые «5 минут пешком от метро», а на вторую встречу никто не пришел, мобильный телефон «хозяев» не отвечал. Прождав час на морозе, мама сдалась- пусть риелторы делают свою работу, решила она.
   
   На просмотрах, или в телефонной беседе после, стОит поговорить о цене объекта, вернее, о ее снижении. Процесс торгов достаточно сложен- многим людям вообще претит вести любой разговор о цене. И они либо переплачивают, не решаясь попросить скидку, либо проходят мимо замечательного варианта, не надеясь, что можно будет договориться  с продавцами о таком снижении стоимости, при котором " мечта может стать былью". В выпуске "Торг уместен?" писалось в основном о позиции продавца при обсуждении цены. Думаю, и покупателю будет полезно ознакомиться с этой статьей.
   
    
3. Задаток- аванс.
   Если вариант Вам понравился, переговоры о цене провели  и Вы приняли решение о покупке квартиры, необходимо внести некую сумму в качестве подтверждения серьезности Ваших намерений.
   
   Это- самый сложный этап при приобретении недвижимости, внесению аванса- задатка был посвящен целый цикл статей в рассылке, начиная с выпуска "Задаток, он же аванс, он же залог". Заключаемый Вами предварительный договор- это сценарий предстоящей сделки, в котором жестко зафиксированы цена, сроки и важнейшие условия предстоящей купли –продажи. Часто люди, заключив подобный договор, передав сумму аванса и поставив подпись, чувствуют, что что-то они сделали не то, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам.
   Возможностей помочь отстоять Ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.
   
   ВНИМАНИЕ ! На этом этапе Вам необходима помощь специалиста!
   
   Форма заключаемого договора имеет очень большое значение. Идеальным для покупателя является заключение предварительного договора и заверение его у нотариуса. Однако на подобный вариант продавцы- и их представители – идут очень редко. В агентствах Вам предложат договор о внесении аванса или залога, возможны другие названия вносимой суммы. Суть одна- уйти от ответственности, от штрафа, если по каким-то причинам продавец откажется от сделки. К сожалению, сложившаяся в Москве и Подмосковье практика такова, что приходится соглашаться на подобные формулировки. Очень редко при свободной продаже квартиры удается заключить предварительный договор с внесением задатка, при котором продавец обязуется выплатить штраф в размере задатка в случае отказа от сделки (в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ).
   При внесении аванса- будем так называть вносимую сумму – необходимо провести первичную проверку документов  и четко оговорить документы, которые должна предоставить сторона продавца. Так же немаловажно оговорить условия сделки, порядок расчетов через банковскую ячейку (подробнее), сроки проведения сделки купли-продажи и освобождения недвижимости. Человеку, который первый раз покупает жилье, очень сложно оценить документы  и сложность предстоящей сделки. Поэтому на этом этапе так важна помощь специалиста.
   
   Распространенное заблуждение при покупке жилья в новостройке заключается в том, что новостройка- квартира в которой никто не жил, и, значит, проблем быть не может. Участившиеся марши обманутых дольщиков показывают, что с новостройками проблем не меньше, чем со вторичным жильем. А сейчас, в период кризиса, шансов на печальный для покупателей сценарий становится больше, по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке.
   
    
4. Проверка документов перед сделкой.
   
   После заключения предварительного договора специалист проверяет форму банковского договора в банке, где будут проходить расчеты при купле -продаже квартиры, и документы на недвижимость. Проверяется история квартиры- сроки приватизации, проводившиеся сделки, принадлежность квартиры продавцу, возможность возникновения прав третьих лиц на недвижимость. Это этап, который должен проводиться специалистами.
   Результаты проверки доводятся до сведения покупателя.
   Распространено мнение, что если квартира проверена специалистами, то будущее покупателя светло и безоблачно. К сожалению, это не так. Действующее законодательство содержит достаточно оснований для расторжения совершенной сделки или признания ее недействительной. Поэтому надо критически относиться ко всяческим «гарантиям» сделки, которые с готовностью дают агентства. Задача специалиста- предоставить максимум информации по квартире и объяснить возможные риски.
   А покупать квартиру или нет, страховать покупку или положиться на «авось»- решает покупатель.
   
   В результате проверки квартиры, которую хотели купить мои клиенты, выяснилось, что предыдущие хозяева погибли при очень странных обстоятельствах, однако уголовное дело было закрыто и арест с квартиры был снят. Эта информация была предоставлена покупателям по результатам проверки документов на квартиру. Но цена была столь привлекательной, что покупатели решили рискнуть и купили квартиру. Правда, была куплена страховка потери права собственности на квартиру по иску третьих лиц. За прошедшие с того момента семь лет ничего не произошло, люди живут в квартире спокойно и счастливо.
   
    
5. Проведение сделки купли-продажи недвижимости.
   
   Как уже говорилось ранее, покупка недвижимости является мощным стрессом для человека. Огромные денежные суммы, нервозная обстановка – все это не позволяет адекватно оценивать происходящее. Единицы способны при таких обстоятельствах спокойно и вдумчиво прочитать договор с банком об условиях доступа к ячейке с деньгами за квартиру и сам договор купли –продажи квартиры.
   Поэтому задачей риелтора, который проводит сделку, является подготовка договоров и согласование всех пунктов и спорных моментов. Помимо этой предварительной работы, специалист следит за проведением расчетов, закладкой денег в ячейку банка, подписанием и регистрацией договоров купли-продажи квартиры.
   
    
6. Передача недвижимости.
   
   Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки! Вот, черным по белому написано- Вы теперь хозяин той самой, замечательной недвижимости! Тут, как правило, наступает эйфория, все страхи отступают, да и продавцы, которых так тщательно скрывали риелторы, оказались такими милыми людьми.
   
   На этом этапе возможны следующие осложнения.
   
   «Милые люди» вдруг не торопятся освобождать квартиру. Ну, не получается- на работе дедлайн, заболел ребенок, убежала собака, да и не представлялось, что собрать весь скарб может занять столько времени. И тут приходится дипломатично, но твердо продавливать свою линию- очень редко люди сами, без напоминаний, укладываются в сроки переезда. И конечно же, лучше, если все эти неприятные разговоры ведет риэлтор.
   Поверьте, Вам, возможно, еще не раз придется звонить бывшим хозяевам, выяснять какие-то вопросы. Да и с соседями лучше знакомиться, будучи представленными людьми, которые прожили не один год в Вашей квартире.
   Так что пусть уж лучше «плохим» будет Ваш риелтор!
   
   Другая распространенная ошибка- халатное отношение к подписанию Акта приема- передачи квартиры. Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают (в области договор купли-продажи просто не зарегистрируют, если к нему не будет подшит Акт приема-передачи).
   А потом возникают проблемы, которые очень тяжело решать. Передаточный акт- это документ, необходимый для дальнейших сделок с квартирой- обмена, продажи, и даже при наследовании. И дубликата на этот документ, в отличие от договора купли –продажи или свидетельства о праве собственности- получить НЕЛЬЗЯ!
   
   И уж совсем часто покупатели забывают получить от продавцов расписку. Такая смешная бумага, пишется от руки, никаких печатей- однако веселье заканчивается, когда покупатели приходят в налоговую за получением своего "законного" налогового вычета. Без расписки продавца о получении денег по договору купли-продажи налоговый вычет Вы не получите!
   
   Я уж не говорю о тех неприятных случаях, когда общение покупателя и продавца продолжается в суде. Без расписки шансы лишиться своего приобретения весьма высоки.
   
   Цена наших услуг.
   
   В России, как и во всем мире, сложилась практика, согласно которой цена на услуги риелторов составляет процент от суммы сделки.
   Однако в России реалии отличаются от мировых. Здесь риелтор- и риелтор в западном понимании, и юрист, и личный адвокат. Другими словами, риелтор несет ответственность за титул-«юридическую чистоту»- сделки. И ставить вознаграждение в зависимость только от суммы сделки – неправильно.
   
   И еще. Большинство агентств недвижимости всячески навязывают свои услуги - собственно, квартиры- "приманки" для того и публикуются, чтобы "зацепить" человека на договор.
   
   Мы предлагаем свою помощь на любом из этапов покупки.
   
   Есть у Вас "немного" свободного времени и Вы готовы сами прозванивать варианты- что ж, Вы снимаете с нас самую большую головную боль риелторов, и, естественно, существенно экономите на оплате услуг риелторов.
   
   Мы работаем по следующей схеме. Есть минимальная  базовая ставка на наши услуги-2 процента от стоимости покупаемой недвижимости (речь идет именно о комплексе услуг по подбору варианта и дальнейшему проведению сделки. Если вы сами подобрали вариант и хотите, чтобы мы провели сопровождение сделки- читайте здесь)  .
   
   К базовой ставке может прибавляться некая сумма- «бонус», учитывающий сложность выбранного Вами варианта.
   
   Рассмотрим для примера два варианта.
   
   1. Покупка квартиры в доме новостройке, в которой хозяин не был прописан, а владел и проживал более трех лет. Понятно, что проверка документов на квартиру в данном случае будет достаточно простой.
   
   2. Покупка жилья, которое поменяло хозяев уже пять раз, причем за последние два-три года. Здесь предстоит кропотливая и долгая работа по проверке документов и поиску бывших хозяев. Ясно, что и стоимость такой работы должна быть существенно выше.
   
   Повторюсь- идеальный вариант, когда покупатель делает  свой выбор риелтора ДО начала поисков.
   Получает консультации о том, сколько стоит его "мечта", где и как искать варианты, что спрашивать при прозвоне, и что отвечать на возможные вопросы, на что обращать внимание при осмотре недвижимости.
   
   Когда Вы определитесь с вариантом, риелтор позвонит продавцу или его представителю, выяснит детали по поводу документов и, с Вашего благословения, попытается выторговать - деньги или уступки по сделке. Ну а дальше- по схеме: аванс, проверка, сделка, передача объекта.
   
   
    

 ЗВОНИТЕ НАМ

+7-499-130-42-63

задавайте вопросы- для этого просто перейдите по ссылке